Amortisation Immobilie berechnen
Amortisation Immobilie berechnen: Was leistet der Rechner?
Mit dem Rechner können Sie die Amortisation Ihrer Immobilie berechnen, also ermitteln, nach wie vielen Jahren sich eine vermietete Immobilie rechnerisch amortisiert. Dafür setzt er die Gesamtinvestition (Kaufpreis plus Kaufnebenkosten) ins Verhältnis zum jährlichen Überschuss aus der Miete. Dazu erhalten Sie Brutto- und Nettomietrendite und, wenn Sie ein Darlehen angeben, den monatlichen Cashflow nach der Kreditrate.
Welche Angaben brauche ich, um die Amortisation einer Immobilie zu berechnen?
Kaufpreis, Kaufnebenkosten in Prozent, monatliche Kaltmiete, nicht umlagefähige Kosten pro Jahr und eine Leerstandsquote. Für den Cashflow optional Eigenkapital, Darlehenszins und anfängliche Tilgung. Alle Felder sind mit Beispielwerten vorbefüllt.
Die Amortisation ist ein Begriff aus der Amortisationsrechnung: Sie zeigt, wann ein eingesetztes Kapital über die Rückflüsse wieder hereingeholt ist. Bei einer Mietimmobilie sind das die Mieteinnahmen abzüglich der laufenden Kosten. Je höher der Überschuss im Verhältnis zur Investition, desto kürzer die Amortisationsdauer. Wer mehrere Objekte oder Kaufpreise vergleichen will, rechnet einfach nacheinander mit unterschiedlichen Werten und vergleicht die Kennzahlen.
1. Objekt und Miete
2. Finanzierung (optional)
| Position | Wert |
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Mieteingang und Ausgaben im Zeitverlauf erfassen?
Der Rechner zeigt eine Momentaufnahme. Wer Mieteingänge, Rückstände und Ausgaben laufend im Blick behalten will, findet mit dem Vermieter-Tracker eine passende Excel-Vorlage.
Amortisation Immobilie berechnen: Die Kennzahlen im Überblick
Bruttomietrendite: Jahreskaltmiete geteilt durch Kaufpreis. Sie ist eine schnelle Überschlagszahl und ignoriert Nebenkosten und laufende Kosten.
Nettomietrendite: Jahresüberschuss (Miete nach Leerstand minus nicht umlagefähige Kosten) geteilt durch die Gesamtinvestition inklusive Kaufnebenkosten.
Amortisationsdauer: Gesamtinvestition geteilt durch den jährlichen Überschuss. Sie sagt, in wie vielen Jahren das eingesetzte Kapital allein durch die Mieteinnahmen zurückfließt, ohne Steuern und ohne Wertsteigerung.
Cashflow: Monatlicher Überschuss minus Kreditrate (Darlehenssumme mal Zins plus Tilgung, geteilt durch 12).
Der Rechner berücksichtigt keine Steuern, keine Abschreibung (AfA), keine Wertsteigerung und keine Mietsteigerungen. Keine Steuer-, Rechts- oder Finanzberatung.
Beispiel: Amortisation einer Mietwohnung berechnen
Eine Wohnung kostet 250.000 Euro, dazu kommen 10 Prozent Kaufnebenkosten, also 25.000 Euro. Die Gesamtinvestition beträgt 275.000 Euro. Bei 900 Euro Kaltmiete im Monat, 3 Prozent Leerstand und 1.800 Euro nicht umlagefähigen Kosten pro Jahr bleiben rund 8.676 Euro Überschuss. Die Bruttomietrendite liegt bei 4,32 Prozent, die Nettomietrendite bei 3,15 Prozent. Die Amortisation der Immobilie dauert rechnerisch gut 31 Jahre. Mit 60.000 Euro Eigenkapital und einem Darlehen zu 3,8 Prozent Zins und 2 Prozent Tilgung ergibt sich eine Kreditrate von rund 1.039 Euro pro Monat und damit ein negativer Cashflow. Genau diese Gegenüberstellung macht der Rechner in Sekunden sichtbar.
Häufige Fragen
Was ist der Unterschied zwischen Brutto- und Nettomietrendite?
Die Bruttomietrendite vergleicht nur Jahreskaltmiete und Kaufpreis. Die Nettomietrendite zieht Leerstand und nicht umlagefähige Kosten ab und bezieht die Kaufnebenkosten ein. Sie ist deshalb die realistischere Zahl.
Was gehört zu den Kaufnebenkosten?
Typisch sind Notar, Grundbuch, Grunderwerbsteuer und gegebenenfalls Maklerprovision. Je nach Bundesland und Kaufweg liegen sie häufig im Bereich von 8 bis 13 Prozent des Kaufpreises.
Welche Kosten gelten als nicht umlagefähig?
Zum Beispiel Instandhaltung, Verwaltung und der nicht umlegbare Teil des Hausgeldes. Umlagefähige Betriebskosten zahlt der Mieter und gehören deshalb nicht in dieses Feld.
Berücksichtigt der Rechner Steuern oder Wertsteigerung?
Nein. Steuern, Abschreibung, Wertsteigerung und Mietsteigerungen fehlen bewusst. Die Amortisation der Immobilie ist damit eine einfache Orientierung.